Contratos de alquiler y la emergencia

Por el Dr. Esteban Elustondo – Asociado ASB Abogados

El AISLAMIENTO SOCIAL PREVENTIVO Y OBLIGATORIO dispuesto por el Decreto 297/20, modifica el escenario en el que las partes asumieron sus obligaciones, representando un hecho imprevisible e insuperable para la sociedad en su conjunto.

Todas las actividades, sin excepción se ven obstaculizadas en forma total o parcial, afectando el intercambio de bienes y servicios, paralizando en buena medida la cadena de pagos y sometiendo al sector privado a una situación de crisis que obliga a replantear el estado de situación.

 

Los locatarios aun con un alquiler cuyo destino sea de alguna actividad exceptuada estarán incluso, en situación de crisis, pues es probable y previsible, que la situación de emergencia afectará el consumo y la cadena de pagos de forma grave  y notoria; más grave aun es el escenario para aquellos locatarios que venían desarrollando una actividad, actualmente prohibida.

 

Idéntica situación es previsible con los locatarios de viviendas, en cuanto vean afectada su fuente de ingresos habituales, y ello con causa en una emergencia sanitaria que nadie ha podido prever, constituyendo indudablemente un caso fortuito y de fuerza mayor sin precedente.

 

Si bien parece apresurado sacar conclusiones, entendemos que gran parte de la población económicamente activa, sufrirá reducciones en sus ingresos, con consecuencias que ya para los primeros de abril (léase para los alquileres que vencen a comienzos de ese mismo mes) deberán preverse.

 

Entendemos que no pueden sostenerse los contratos en su normalidad pactada para un contexto de anormalidad, y las partes deberán reajustar sus prestaciones. Es en este aspecto, que sugerimos la resolución del conflicto en el marco de la teoría “esfuerzo compartido”: un antecedente con amplia difusión en el país es la renegociación de contratos que se produjo durante el año 2002, luego de la derogación de la ley de convertibilidad aunque no se establezcan las decisiones de una forma tan equitativa  – corresponderá en cada caso evaluarse la situación particular  - lo importante es remarcar que la buena fe debe primar la renegociación.

 

El paradigma actual, sin precedentes en nuestra historia, exige de todos la responsabilidad de obrar de buena fe y con el objetivo de recomponer las relaciones contractuales existentes; ello, apuntando a mantener un equilibrio en el restablecimiento de las prestaciones a cumplirse.

 

El análisis deberá ceñirse a cada relación contractual que exista, evaluando cada caso en particular, sopesando la situación singular de las partes. Los alquileres, tanto con destino comercial como de vivienda, fueron suscriptos por locadores y locatarios que se ven sorprendidos por la situación fortuita y de fuerza mayor que representa la situación de emergencia y la consiguiente paralización obligatoria dispuesta por el Poder Ejecutivo.

 

Un obrar diligente en el sentido indicado implicará prevenir a la otra parte de todo curso de acción previsible desde la postura contractual que nos corresponda, abriendo puentes de diálogo.

 

Desde ya que en caso de no ser posible un acuerdo, existen ciertas herramientas jurídicas a implementarse, aunque su resultado estará siempre sujeto a la decisión de los jueces y a la prueba que se produzca en los expedientes. En el ejemplo citado del año 2002, existieron soluciones de lo más variadas hasta que existió un fallo plenario que marcó el camino que debían seguir los Tribunales, brindando cierta seguridad jurídica.

 

Imaginamos un escenario similar, aunque es deseable el dictado de alguna normativa en tal sentido, que regule las relaciones contractuales y zanje lo que, por ahora, es una grave incertidumbre.

 

Por el momento, sugerimos:

  1. Evaluar los contratos de alquiler y la posibilidad de su continuación.

  2. Plantear a la contraparte la situación de forma informal e iniciar conversaciones.

  3. De no haber entendimiento, impulsar jurídicamente los mecanismos preventivos en el marco de la buena fe y conservación de la relación contractual.

  4. De no haber acuerdo, impulsar las acciones legales demostrando cumplimiento y exigiendo la determinación judicial del precio.

 

En ASB Abogados contamos con profesionales especializados para colaborar en esta tarea, quedando a vuestra disposición por cualquier consulta o aclaración.

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