Decreto Nª 320/2020 sobre Locaciones

El Poder Ejecutivo Nacional ("PEN") dictó el 29/03/2020 el Decreto Nª 320/20 haciendo uso de las atribuciones concedidas en la Constitución Nacional ("CN"),  art. 99 inc. 3. En ese limitado marco de excepción, la CN le permite al Presidente, dictar decretos, por razones de necesidad y urgencia ("DNyU").

 

En el análisis de sus considerandos encontramos la razón de su dictado y los objetivos procurados. Entre ellos y estrictamente a la materia sobre la que aquí informamos cabe destacar que: 

 

Manifiesta que a través del DNyU  N° 297/20, se ordenó que todas las personas que habitan en el país o se encuentren en él, tienen la obligación de permanecer en “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, desde el día 20/03/2020 hasta el día 31/03/2020 en curso inclusive, pudiéndose prorrogar ese plazo por el tiempo que se considere necesario en atención a la evolución de la epidemia. De hecho, a la fecha sabemos que se prorrogó hasta el 12/04/2020 y no sabemos aún cuando finalizara.

Afirma que la emergencia sanitaria obliga al gobierno a adoptar medidas y decisiones con el objetivo de velar por la salud pública, pero, también, para paliar los efectos de las medidas restrictivas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos efectos. Esta situación exige extremar esfuerzos para enfrentar no solo la emergencia sanitaria, sino también la problemática económica y social. En efecto, el Estado debe hacerse presente para que los y las habitantes de nuestro país puedan desarrollar sus vidas sin verse privados de derechos elementales, como el derecho a la salud, pero sin descuidar otros, como el derecho a la vivienda.
 
Sostiene que la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la actual, en la que la epidemia producida por el Coronavirus ha modificado la cotidianidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país.

Funda el derecho a la vivienda en diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos ratificados por nuestro país y con rango constitucional desde 1994, con el alcance que les otorga el art. 75 inc. 22 de la CN , como así también en la recepción que de tal derecho realiza su art. 14 bis.

Finalmente argumenta en favor de la medida que dispondrá, en jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación ("CSJN") que cita expresamente y que para no fatigar al lector no reproducimos en este informe.


En tal marco afirma que las medidas adoptadas por el presente decreto (320/20) son razonables, proporcionadas con relación a la amenaza existente, y destinadas a paliar una situación social afectada por la epidemia, para evitar que se agrave y provoque un mayor deterioro en la salud de la población y en la situación social; y DISPONE:

ART 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Se dispone en todo el territorio nacional, hasta el día 30/09/2020 , la SUSPENSIÓN de la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el art. 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores, sus sucesores por causa de muerte, o de un sublocatario , si hubiere.

 

Esta medida alcanzará también a los desalojos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.
 

Hasta el día 30/09/2020 quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos, esto quiere decir que la inacción de las partes no afectara a la causa, durante ese periodo.  
 

Dicho esto, queda clara la intención protectiva del PEN de todos aquellos Locatarios para garantizarles la vivienda hasta el 30/09/2020.

Una sola mención o aclaración: La norma impide los desalojos, pero no impide los juicios. Con lo cual, los juicios ya iniciados podrán continuarse y desarrollarse hasta el desalojo. lo mismo con los juicios ha ser iniciados. 

 

ART. 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorroga hasta el día 30/09/2020 , la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el art. 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo  y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores, sus sucesores por causa de muerte, o de un sublocatario, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30/09/2020.
La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el art. 1218 del CCyCN (contratos vencidos donde el Locador continua en posesión de la cosa locada y abona por ella su valor).
Además concede una facultad al Locatario, le da opciòn de mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o la de prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo (30/09/2020). El  ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

ART. 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30/09/2020 , el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el art. 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

 

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
 

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria (expensas, impuestos), se regirán conforme lo acordado por las partes y en ellas NO hay congelamiento de precios.

 

La única excepción al congelamiento de precios de alquileres surje del art. 10, es decir cuando el Locador depende del canon pactado para su susbsistencia, debiendo en tales casos acreditar tal extremo (inversión de la carga de prueba). 

ART. 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30/09/2020 o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el art. 3° tercer párrafo, el art. 1225 del CCyCN sobre caducidad de Fianza ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del art. 1596 del CCyCN sobre extinción de la Fianza.

 

Esto resulta lógica y razonable, atento a que el Fiador se comprometió a garantizar al Locatario en todas sus obligaciones mientras dure el contrato; y aquél, continua por motivos imprevisibles y ajenos a las partes para garantizar el derecho a la Vivienda de su garantido, además porque de alguna forma se aplica el axioma legal de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.


ART. 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resulte entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del art. 4°, debe ser abonada por la parte locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
 

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 inc. b) y d) del CCyCN.
 

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

ART. 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30/09/2020, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.

 

Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 inc. b) y d) del CCyCN.
 

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
 

Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del art. 1219 del CCyCN (resolución del contrato por parte delo Locador  por falta de pago del Locatario).

ART. 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los 20 días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

 

Esto tiende a cumplir el aislamiento, evitar el contacto de las personas con los medio de pago en persona, pero ademes hay obviamente un neto interés en que se blanqueen las sumas que se perciben por estos ingresos por parte de los locadores. 

 
ART. 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

ART. 10.- EXCEPCIÓN - VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el art. 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.
Esta norma es de sumo interés para aquellos casos en los que el Locador sea una persona vulnerable (jubilados) que usan el canon para sus necesidades básicas y no como un negocio. En tal  caso el precio no queda congela pero esta a su cargo acreditar tales extremos.

 
ART. 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el art. 9° inc. 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el art. 1199 del CCyCN.

ART. 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de 1 año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del art. 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos. 

El art. 6 de la Ley 26.589 dispone que en los casos de desalojo es optativo para el reclamante el inicio de la mediación. A partir de ahora es OBLIGATORIO por el lapso de 1 año. 

 

Tanto es así que que el DNyU invita a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto (320/20).

ART. 13.- Facúlta al PEN a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.

ART. 14.- El presente decreto es de orden público y por lo tanto obligatorio .

ART. 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.

 

Sin duda alguna estas normas procuran mantener estables las relaciones contractuales vigentes, evitando una catarata de juicios, conflictos y tensiones sociales, teniendo en cuenta la situación del Locatario como del Locador, en tanto le concede a este, la posibilidad de obtener las diferencias que por contrato le correspondan en un plazo lógico y razonable en el marco de la emergencia actual, garantizando la vivienda de la inmensa masa de argentinos cuyo objetivo ha sido el norte de la norma en su integridad.

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