Nueva normativa de emergencia para Créditos Hipotecarios y otros

Días atrás publicamos un artículo referido a la angustiante situación que vivían muchas familias en nuestro territorio que habían obtenido créditos personales, prendarios o hipotecarios UVA

Días atrás publicamos un artículo referido a la angustiante situación que vivían muchas familias en nuestro territorio que, en su carácter de mutuarios, habían obtenido créditos personales, prendarios o hipotecarios UVA con la consecuente necesidad de obtener una solución justa y equitativa ante el contexto actual de la pandemia.

 

El día 29 de marzo de 2020 el Poder Ejecutivo Nacional ("PEN") parece haber dado un paso importante a fin de satisfacer esa necesidad dictando un nuevo Decreto de Necesidad y Urgencia  (DNyU) Nª 319/20 en el marco de la  emergencia pública y la medida de “aislamiento social, preventivo y obligatorio” en atención a la pandemia COVID-19. 

 

En sus considerandos, el PEN manifestó que ante semejante emergencia sanitaria, el estado está obligado a adoptar decisiones con el objetivo de proteger la salud pública, pero también a paliar los efectos de las medidas restrictivas vigentes, que significarán una merma en la situación económica general y de las economías familiares. 

 

Puso  especial énfasis en el resguardo de la vivienda que está amparado por las normas jurídicas internacionales, aplicables y aceptadas universalmente, en materia de Derechos humanos y receptadas en nuestra Constitución Nacional y pactos Internacionales. 

 

Para mayor abundamiento La propia Constitución Nacional en el art. 14 bis párrafo tercero dispone que: “El estado otorgará los beneficios de la seguridad social que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá: “…la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna”. 

 

Como bien dice el PEN, en este especial marco, el  decreto contempla medidas temporarias, proporcionadas respecto de la situación de emergencia que se enfrenta, y razonables, que resultarán de ayuda para un importante sector de la población que lo necesita.


Brindando una solución transitoria a los créditos hipotecarios y prendarios UVA, no así, a los personales que quedan afuera por ahora de esta nueva normativa protectiva. 

 

En efecto en lo que aquí interesa, el DNyU dispone que hasta el 30 de septiembre del corriente año, la cuota mensual de todos los créditos hipotecarios sobre viviendas únicas y los prendarios actualizados por UVA, no podrá superar el monto correspondiente a la cuota del mes de marzo del corriente año.

Como anticipamos indica que es una medida de carácter temporario, previéndose facilidades para el pago de la diferencia entre el monto que hubiere debido abonarse según las prescripciones contractuales y el que efectivamente deberá pagarse por aplicación del congelamiento de las cuotas que se dispone, afincando su postura en la doctrina y jurisprudencia  imperante en nuestro país.

 

Dicho esto haremos un somero análisis de las disposiciones del referido decreto.

 

El art. 2 -como se dijo- dispone que, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la cuota mensual de los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora o quienes la sucedan a título singular o universal, no podrá superar el importe de la cuota correspondiente, por el mismo concepto, al mes de marzo del corriente año. 

 

Idéntica solución de congelamiento y por el mismo plazo, se aplicará a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

 

Queda claro entonces que los créditos  personales UVA no están alcanzados por el congelamiento. 

 

Lo que se buscó proteger es la Vivienda (créditos hipotecarios) y los Vehículos o demás bienes registrables (créditos prendarios).

 

El art, 3 dispone que se suspendan en todo el territorio de la Nación, hasta el 30 de septiembre del año en curso, todas las ejecuciones hipotecarias, judiciales o extrajudiciales, en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles indicados en el artículo 2° y con los requisitos allí establecidos. 

 

Esta suspensión también alcanza al supuesto establecido en el artículo 2207 del Código Civil y Comercial de la Nación (condominio), en la medida que la parte deudora que integre el condominio, o quienes la sucedan a título singular o universal, sean ocupantes de la vivienda. 

 

Como dato de suma importancia, hay que aclarar que esta medida de suspensión de las ejecuciones alcanza a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto (es decir a partir de la fecha).

 

Iguales medidas alcanzan a los deudores o créditos prendarios. 

 

El art,. 4 trae una norma de especial atención para abogados, estos son los  plazos de prescripción o de caducidad, dado que ahí se dispone que hasta el 30 de septiembre del año en curso, quedan suspendidos los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos de ejecución hipotecaria y de créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

 

El art. 5 se refiere a la traba de medidas cautelares (embargos/anotaciones de litis/secuestro) e inscripciones registrables, manteniendo por ese mismo periodo (hasta el 30 de septiembre) las ya trabadas y la suspensiòn de toda caducidad.

 

El art. 6 dispone como se abonaran las diferencias entre la suma de dinero que hubiere debido abonarse según las cláusulas contractuales y la suma de dinero que efectivamente corresponda abonar por aplicación del congelamiento del monto de las cuotas dispuesto en el artículo 2°.

 

A tales fines dispone que: podrán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. 

 

Si el número de cuotas pendientes del crédito con posterioridad al 30 de septiembre del corriente año, fueren menos de TRES (3), la parte acreedora deberá otorgar el número de cuotas adicionales necesarias para cumplir con ese requisito.

 

De suma importancia es informar que esa diferencia entre lo que se abone y lo que se deba abonar en definitiva, jamás podrá contener intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato por pago fuera de tèrmino.

 

Pero además, en el marco de la autonomía de la voluntad de las partes el Decreto dispone que estas  podrán pactar una forma de pago distinta a las 3 cuotas, que no podrá ser más gravosa para la parte deudora. Es decir que las 3 cuotas a saldar a partir de octubre de 2020 es el piso a partir del cual se deberá saldar esa deuda dependiendo de la buena voluntad y fe del acreedor (el banco) 

Finalmente el art. 7 dispone que las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto (hoy) y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados, o en pagos parciales, podrán también abonarse en, al menos, 3 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. 

 

En este único caso, podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA, pero no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna otra penalidad. 

 

Este procedimiento para el pago en cuotas de las deudas contempladas en este artículo será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

 

Finalmente vuelve a indicar para este supuesto que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este artículo. es decir que, las 3 cuotas son la forma màs estricta en la que se deberá saldar esa deuda, pero no la única, dependiente aquì también de la buena voluntad y fe del acreedor (el banco).

  

Por último el DNyU dice que no es aplicable  durante el plazo allí previsto, el art. 1529 del Código Civil y Comercial de la Nación, esto es, que por la falta de pago, el banco acreedor NO puede dar por terminado el contrato y tampoco puede exigir la devolución de la totalidad de lo prestado, más intereses. 

 

Esperamos haber dado un rápido y sencillo resumen de la norma y sus implicancias y alcances.

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